Cho thuê đất công nghiệp vẫn là 'gà đẻ trứng vàng'?
Cuối tuần trước, Foxconn, đối tác hàng đầu của Apple, đã ký hợp đồng thuê khu đất có diện tích 45 ha của Công ty Cổ phần Khu công nghiệp Sài Gòn - Bắc Giang với giá 62,5 triệu USD nhằm đáp ứng nhu cầu vận hành và mở rộng năng lực sản xuất.
Thành bại tại… quỹ đất
Khu đất nằm tại khu công nghiệp Quang Châu, tỉnh Bắc Giang, được Foxconn thuê thông qua công ty con Fulian Precision Technology Component, thời hạn đến tháng 2/2057. Trước đó, Foxconn đã ký thỏa thuận đầu tư 300 triệu USD xây dựng nhà máy mới ở Bắc Giang.
Một thương vụ quy mô hàng chục triệu USD “nổ” ngay đầu năm 2023 cho thấy, cho thuê đất khu công nghiệp vẫn sẽ là mảng kinh doanh đặc biệt quan trọng, mang lại nguồn thu chủ lực, thậm chí quyết định thành bại của các doanh nghiệp trong thời gian tới.
Kết quả kinh doanh của Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (KBC) - một trong những doanh nghiệp cho thuê đất và hạ tầng khu công nghiệp hàng đầu ở phía Bắc - trong năm 2022 là một minh chứng cho luận điểm trên.
Cụ thể, luỹ kế cả năm 2022, Kinh Bắc City đạt doanh thu 957 tỷ đồng, giảm đến 77% so với cùng kỳ 2021. Nguyên nhân chủ yếu do "hụt" mất hơn 2.300 tỷ khoản doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng, không còn ghi nhận doanh thu bán nhà xưởng như năm 2021, đồng thời phải giảm trừ doanh thu hơn 447 tỷ đồng.
KBC giải trình, trong năm 2022, công ty đã ký cho thuê 107 ha đất khu công nghiệp với tổng giá trị gần 3.540 tỷ đồng. Trong đó, công ty đã cho thuê gần 50 ha đất cho dự án "Nhà máy công nghệ chính xác Fulian" cho nhà đầu tư Ingrasys (Singapore) trực thuộc Foxconn, với tổng giá trị 1.624 tỷ đồng. Tại khu công nghiệp Nam Sơn Hạp Lĩnh đã ký cho thuê 30 ha với giá trị 981 tỷ đồng. Tuy nhiên, một số nhà đầu tư nước ngoài chưa được cấp giấy phép đầu tư nên chưa kịp bàn giao trong năm 2022, doanh thu bán hàng sẽ được chuyển sang năm 2023. Điều này ngay lập tức khiến kết quả kinh doanh của KBC xuống đáy 10 năm. KBC ước tính tổng các hợp đồng này có thể mang lại lợi nhuận gộp hơn 1.800 tỷ đồng năm 2023. Một ví dụ khác cho thấy tầm quan trọng của mảng cho thuê đất khu công nghiệp là trường hợp của Tổng công ty Viglacera (VGC). Trong năm 2022, cho thuê khu công nghiệp và nhà ở công nhân giúp VGC lãi trước thuế ước đạt 1.622 tỷ đồng, vượt 33% kế hoạch năm và tăng 57% so với thực hiện năm 2021. Suốt những năm qua, cho thuê khu công nghiệp trở thành đòn bẩy trong kinh doanh của Viglacera, với lợi nhuận trước thuế mảng bất động sản đạt trên nghìn tỷ đồng (trong 2 năm gần nhất). Riêng năm 2022, địa ốc chiếm khoảng 70% tổng lợi nhuận trước thuế hợp nhất của Viglacera. Tiếp tục là “gà đẻ trứng vàng” Trước đó, báo cáo của Chứng khoán Vietcombank (VCBS) chỉ ra doanh thu chủ yếu trong mảng cho thuê bất động sản công nghiệp của Viglacera tới từ Khu công nghiệp Yên Phong mở rộng với 50 ha. Theo kế hoạch, đến hết năm 2023, Viglacera dự kiến khảo sát và phát triển nhiều khu công nghiệp mới. Đến năm 2025, đơn vị đặt mục tiêu nâng tổng số khu công nghiệp lên 20 với trên 10 khu công nghiệp mới có tổng diện tích tăng thêm khoảng 2.000-3.000 ha. Có thể thấy, mảng cho thuê đất công nghiệp đang là “gà đẻ trứng vàng” trong hoạt động kinh doanh của không ít công ty bất động sản. Và, theo dự báo, trong thời gian tới sức ảnh hưởng của mảng này có thể còn lớn hơn với xu thế “Trung Quốc + 1” (nhu cầu chuyển bớt một phần sản xuất khỏi Trung Quốc).
Theo Mirae Asset Việt Nam, việc có quỹ đất cho thuê lớn sẽ giúp các doanh nghiệp kịp thời đón "sóng tỷ USD" từ nhà đầu tư ngoại. Giá cho thuê sẽ tiếp tục tăng, các doanh nghiệp đã có những hợp tác trước đó và quỹ đất cho thuê còn lớn sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong năm 2023. Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng chỉ ra trong thời gian tới phân khúc khu công nghiệp vẫn đang là điểm sáng dẫn dắt của thị trường bất động sản. Cả nước hiện có 563 khu công nghiệp. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp trên cả nước có xu hướng tăng, đạt mức trên 80%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Đồng Nai, Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương được lấp đầy trên 98%. Các khu công nghiệp, khu kinh tế đã thu hút được hơn 10.000 dự án trong nước và gần 11.000 dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, với tổng nguồn vốn đăng ký khoảng hơn 340 tỷ USD. Trong khi đó, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam, đánh giá với sự bùng nổ của thương mại điện tử trong những năm gần đây, nhiều nhà đầu tư gốc Á như Singapore, Nhật Bản, Hồng Kông (Trung Quốc), Hàn Quốc... và cả nhóm các nhà đầu tư đến từ Mỹ, châu Âu cũng đã lần lượt xuất hiện tại thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Để chớp thời cơ, bên cạnh chuẩn bị quỹ đất sạch, các doanh nghiệp cần lưu tâm đến hệ sinh thái của khu công nghiệp như hệ thống hạ tầng kỹ thuật, giao thông, khu dân cư, nhà ở cho công nhân, hệ thống thương mại dịch vụ kèm theo...
