Những điểm mới cần lưu ý
Thứ nhất, về tài chính đất đai: bảng giá đất sẽ được ban hành theo chu kỳ 5 năm thay vì điều chỉnh hàng năm như trước, tạo nền tảng ổn định cho doanh nghiệp trong hoạch định chiến lược và xây dựng phương án tài chính trung và dài hạn. Tính linh hoạt được bảo đảm thông qua hệ số điều chỉnh K, cho phép địa phương chủ động áp dụng mức phù hợp — có thể là 1; 1,2 hoặc thậm chí 0,5 — tùy điều kiện thực tế, trong khi vẫn duy trì khung tham chiếu chung.
Thứ hai, cơ chế thu hồi đất được đánh giá là thay đổi mang tính đột phá nhất. Quy định cũ yêu cầu đồng thuận 100% — một rào cản gần như bất khả thi trên thực tế. Theo quy định mới, dự án có thể triển khai khi đạt đồng thuận từ 75% diện tích đất và 75% số chủ sở hữu. Điều này trực tiếp tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý kéo dài nhiều năm tại hàng loạt dự án trên cả nước.
Thứ ba, việc Quốc hội cho phép triển khai Nghị quyết 170 và 171 mở rộng phạm vi áp dụng các cơ chế tháo gỡ liên quan đến đất ở và các loại đất khác từ thí điểm tại một số địa phương ra toàn quốc. Đồng thời, các dự án tồn đọng gắn với kết luận thanh tra, kiểm tra cũng được phép xử lý theo cơ chế đồng bộ.
Nhiều vấn đề liên quan đến bất động sản nói chung và đất đai nói riêng được điều chỉnh.
Định hướng tín dụng và phân hóa chính sách
Ở góc độ điều hành vĩ mô, bất động sản cần phát triển trong trạng thái lành mạnh và ổn định — tránh tăng nóng hoặc đầu tư dàn trải. Năm 2026, Ngân hàng Nhà nước định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15%, trong đó tín dụng bất động sản về cơ bản không vượt ngưỡng này trừ khi có biến động bất thường.
Chính sách cho vay thể hiện sự phân hóa rõ nét: tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt hơn, trong khi cho vay mua nhà ở còn dư địa tăng trưởng do mức nền năm trước còn thấp. Tín dụng cho nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp tiếp tục nằm trong nhóm ưu tiên.
Ba khuyến nghị chiến lược
Trong bối cảnh chi phí vốn gia tăng và dòng tiền nhiều thách thức, doanh nghiệp cần ưu tiên ba hướng hành động. Một là cơ cấu lại danh mục dự án, tập trung nguồn lực vào các phương án tài chính khả thi thay vì dàn trải. Hai là đa dạng hóa kênh huy động vốn — trái phiếu trong nước và quốc tế, trái phiếu xanh, niêm yết chứng khoán, quỹ đầu tư và vốn ngoại — thay vì phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng. Ba là chủ động điều tiết mặt bằng giá ở mức hợp lý, đây không đơn thuần là quyết định kinh doanh mà còn là cam kết đạo đức và trách nhiệm phát triển bền vững.
Bức tranh năm 2026 mở ra cơ hội bứt phá, nhưng đồng thời đặt ra yêu cầu kỷ luật cao hơn. Thị trường không còn dung nạp chiến lược tăng trưởng bằng mọi giá — thay vào đó, sự thận trọng, tính chuyên nghiệp và tầm nhìn dài hạn mới là nền tảng cạnh tranh bền vững.
