Khi phát sinh hoạt động cho thuê bất động sản, cá nhân và hộ gia đình được xem là có hoạt động kinh doanh, do đó cần thực hiện đầy đủ quy định về đăng ký kinh doanh, kê khai và nộp thuế theo pháp luật hiện hành. Đây là nền tảng giúp hạn chế rủi ro pháp lý và nâng cao hiệu quả khai thác tài sản.
Ngày 05/3/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Bộ Tài chính ban hành Thông tư 18/2026/TT-BTC, quy định chi tiết về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ, cá nhân kinh doanh.
1. Các loại thuế phải nộp
-
Doanh thu ≤ 500 triệu đồng/năm: không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN), không chịu thuế giá trị gia tăng (GTGT).
-
Doanh thu > 500 triệu đồng/năm:
-
Thuế GTGT = Doanh thu × 5%
-
Thuế TNCN = (Doanh thu – 500 triệu) × 5%
-
Lưu ý: Cá nhân có nhiều tài sản cho thuê chỉ được khấu trừ tối đa 500 triệu đồng/năm cho tất cả hợp đồng. Có thể linh hoạt lựa chọn hợp đồng để áp dụng mức giảm trừ này, kể cả trong trường hợp bên thuê khai và nộp thuế thay (cần quy định rõ trong hợp đồng).
2. Đối tượng kê khai thuế
-
Cá nhân/hộ gia đình trực tiếp kê khai với cơ quan thuế.
-
Trường hợp có thỏa thuận, bên thuê (tổ chức) có thể khai và nộp thuế thay.
-
Nếu cá nhân cho cá nhân thuê: bắt buộc tự kê khai.
3. Hồ sơ khai thuế
-
Cá nhân tự khai: Mẫu 01/BĐS và phụ lục 01/BK-BĐS.
-
Tổ chức khai thay: Mẫu 01/TCKT và phụ lục 02/BK-KTBĐS.
4. Thời hạn kê khai, nộp thuế
-
Cá nhân tự khai:
-
Khai 2 lần/năm: hạn 31/7 và 31/01 năm sau.
-
Hoặc khai 1 lần/năm: hạn 31/01 năm sau.
-
-
Tổ chức khai thay: theo kỳ thanh toán tiền thuê.
5. Nơi nộp hồ sơ
Cá nhân nộp hồ sơ tại cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê. Trường hợp có nhiều tài sản, có thể kê khai tổng hợp và chọn một cơ quan thuế để nộp.
Người cho thuê bất động sản cần lưu ý việc kê khai và nộp thuế.
6. Lưu ý chuyển tiếp
Với hợp đồng ký trước 01/01/2026 và còn thời hạn trên 6 tháng, cá nhân được điều chỉnh lại doanh thu tính thuế. Việc kê khai cần thực hiện theo mẫu cũ cho năm 2025 và mẫu mới cho năm 2026 theo quy định.
Chính sách thuế mới năm 2026 đặt ra yêu cầu rõ ràng hơn về kê khai và nghĩa vụ tài chính đối với hoạt động cho thuê bất động sản. Cá nhân và hộ gia đình cần chủ động cập nhật quy định, lựa chọn phương án kê khai phù hợp và chuẩn hóa hợp đồng cho thuê để tối ưu chi phí thuế, đồng thời đảm bảo tuân thủ pháp luật một cách bền vững.
